Квадратиш. Практиш. Гут.

За первое послевоенное десятилетие разоренная войной Западная Германия смогла построить столько доступного жилья, сколько до того не возводилось ни в одной из стран Европы

Наталья Олешкевич

Начиналось все в послевоенной Германии хуже некуда. Налоги в 1946 году— 95 процентов от зарплаты (аккуратные немцы безропотно платили все до пфеннига!), гиперинфляция, пятая часть жилого фонда разрушена, четвертая серьезно повреждена. В советской зоне оккупации, кстати, разрушений было поменьше — исчезло 7 процентов жилья, а повреждено было 12. Когда в 1949 году на карте мира появились два германских государства — ФРГ и ГДР, между ними началась жесткая конкуренция не только в сфере идей, но и в области социальных реформ.

Рецептов всеобщего жилищного счастья к середине 1940-х в мире не существовало. А тут не страна, а «куча мусора, в которой копошатся сорок миллионов голодных немцев», как писали в тогдашних газетах. Положение катастрофическое. Выход был найден тучным баварцем Людвигом Эрхардом (1897–1977) — человеком, перенесшим в детстве полиомиелит и негодным к физической работе после ранения на Первой мировой. Казалось бы, что ему оставалось, любимые сигары да некрепкая выпивка? Он же оказался одним из самых удачливых послевоенных реформаторов экономики в мировом масштабе.

Квинтэссенцию идей, положенных в основу реформирования послевоенной ФРГ, сам Эрхард формулировал так: «Представляющийся мне идеал покоится на том, чтобы человек мог сказать: “У меня достаточно сил, чтобы постоять за себя, я хочу сам нести риск в жизни, хочу быть ответственным за свою собственную судьбу. Ты, государство, не заботься о моих делах, но предоставь мне столько свободы и оставь мне от результата моей работы столько, чтобы я мог сам, по собственному усмотрению обеспечить себе существование, мою судьбу и судьбу моей семьи”».

Основу социально-ориентированной рыночной экономики, придуманной Эрхардом и его верным соратником профессором Альфредом Мюллером-Армаком, составили вроде бы вещи до банальности простые: частная собственность, свободные цены, антимонопольное регулирование, низкие налоги. При этом новый экономический порядок гармонично сочетал в себе рыночную свободу, государственное регулирование, индивидуализм, социальную ответственность с целью достижения «благосостояния для всех». Сказано красиво — но и сделано было на тотальном уровне: недовольные и члены западногерманской компартии составляли ничтожное меньшинство. Роль государства сводилась к процессам также несложным: определению приоритетов развития, надзору и регулированию, созданию максимально благоприятного инвестиционного и предпринимательского климата, а в ряде случаев, в особенности при реализации жилищной программы, было использовано достаточно масштабное вмешательство.

Квартиры от наркомата

Принцип, положенный в основу преобразований в послевоенной Германии, их главный идеолог Людвиг Эрхард сформулировал так: «Представляющийся мне идеал покоится на том, чтобы человек мог сказать: "Я хочу быть ответственным за свою собственную судьбу. Ты, государство, не заботься о моих делах, но предоставь мне столько свободы и оставь мне от результата моей работы столько, чтобы я мог сам обеспечить себе существование, мою судьбу и судьбу моей семьи"»

Все случилось очень быстро: 14 лет бессменного пребывания Эрхарда на посту министра экономики ФРГ — и в 1963-м страну уже не узнать. Жилищный вопрос начали решать сразу и всерьез, направив значительную часть инвестиций, полученных ФРГ от американских союзников по знаменитому плану госсекретаря Джорджа Маршалла. Денег, правда, в современном исчислении на всю экономику было всего 10 млрд долларов, и следовало заселить на оставшееся от прочих программ 40 млн потенциальных домовладельцев, из которых почти 8 млн были изгнанниками и беженцами из Чехословакии, Польши и прочей Восточной Европы.

И тут Эрхард и его соратник МюллерАрмак почти на пустом месте (за весь 1947 год в британской зоне оккупации было введено в эксплуатацию, страшно вымолвить, 1920 квартир) организовали строительный бум, решительно взявшись за государственное регулирование рынка. В итоге к 1957 году проблема нехватки перестала быть актуальной: к этому времени было построено 5 млн квартир и индивидуальных домов общей площадью более 250 млн квадратных метров. Жилье, как видим, было тесноватое — в среднем метров 50, но доступное и украшавшее экономику в целом: в 1950-е годы объем инвестиций в строительство жилья стабильно превышал 5 процентов от ВВП ФРГ, а доля государственной поддержки сектора колебалась от трети до половины от общего объема инвестиций.

При этом в землянках и лачугах немцы жить не хотели, хотя западные союзники их к этому всячески подталкивали. Добрые британцы предложили уморительно дешевый и простой в строительстве проект «домиков Черчилля» — этот был гибрид барака с ангаром, рассчитанный при всей немецкой аккуратности на 10–12 лет эксплуатации. Обе главные политические силы послевоенной ФРГ — правящие христианские демократы во главе с канцлером Конрадом Аденауэром и оппозиционные социал-демократы — в своих жилищных программах говорили о централизованном государственном вмешательстве в жилстрой. Не постеснялись и пошли проверенным социалистическим курсом, породив суперведомство — объединенный «наркомат», призванный разрабатывать и осуществлять жилищную программу, а также финансировать и поддерживать рынок жилья. Планы «партии» быстро оказались планами народа — в 1949 году было создано министерство жилищного строительства ФРГ, а к лету 1950-го бундестаг принял оперативно разработанный министерством закон о жилищном строительстве.

Граждане третьей категории

Для начала удалось решить главный вопрос — о земле. Вариант придумали половинчатый, разделив права собственности на дом и на землю. Никаких суровых конфискаций земли не случилось. Выручило немцев настоящее, реально работающее местное самоуправление, которому закон отдавал безусловный приоритет в вопросах выделения земли под жилстрой. Зоны строительства жилья запрещалось продавать как минимум пять лет, они определялись на уровне местной власти, которая имела массу полномочий: право приоритетной покупки участка под застройку, конфискации земли, но лишь для строительства дорог, перевода земель из одной категории пользования в другую. В итоге потенциальный инвестор мог прийти на землю иного собственника (получавшего, естественно, компенсацию) и строить там жилье при активной поддержке местного самоуправления. Отбиться от жилищных «интервенций» власти собственник мог, разве что затеяв стройку сам.

Следующим важным шагом стало принятие закона о государственных субсидиях, согласно которому строительные объекты были разделены на три категории. В первую, самую низшую, но самую приоритетную, занесли социальные квартиры площадью не более 65 квадратных метров. Для маленького жилья требовался и маленький доход — в конце сороковых не более 500 марок в месяц. Бедного бюргера страстно опекало государство: максимальный размер арендной платы устанавливался законом и был вполне подъемным (в год образования ФРГ, в 1949-м, — не больше марки и десяти пфеннигов за квадратный метр). Была в законодательстве и приятная простому человеку лазейка — уровень дохода арендаторов социальных квартир проверялся лишь однажды, при заключении договора аренды. Через некоторое время доход трудящегося мог существенно вырасти, однако аренду его жилья продолжало субсидировать государство.

Оно же полностью компенсировало вполне естественный в случае домов для малоимущих разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды. При классической для социальных квартир планировке в 45 метров (теснотища, скажем честно, жуткая) инвестор едва «отбивал» в 1949-м амортизационные расходы, а на компенсацию своих расходов по строительству ему при твердой ставке аренды причиталась колоссальная сумма — 314 марок в год. Если учесть, что возведение одной квартиры обходилось где-то в 12 тыс. марок, застройщику оставалось разве что застрелиться. Но госбюджет исправно компенсировал частным строителям недостающие тысячи марок.

Также поступали и с чуть более комфортным жильем второй категории, именовавшимся массовым — площадью не более 80 метров (для многодетных семей — до 120). Закон и здесь был милостив к инвестору, несмотря на ограничение арендной платы (как правило, не более полутора марок с метра в месяц): первые два года после окончания строительства государство возвращало инвестору в виде налоговых списаний по 10 процентов от объема собственного капитала, затраченного на строительство, затем еще 10 лет компенсировало по 3 процента ежегодно. Правда, другую половину потраченного капитала строительная компания получала нескоро — после окончания штатного срока эксплуатации дома.

И лишь высшая, третья, категория бундесжилья не регулировалась ничем — ни льготами, ни размерами площади и арендной платы. Либерализация рынка свободно возводимых квартир разделила жилищное строительство на сектора, работать в которых застройщикам было вполне комфортно. Что самое удивительное, все инвесторы имели равные права на компенсационные государственные платежи. Более того, Эрхарду удалось не только обустроить Западную Германию, но и не раскрутить при этом инфляцию. Реформаторы экономики ФРГ были ко всему прочему людьми изобретательными: чтобы избежать взлета цен на стройматериалы, строителям разрешили заключать картельные договоры, призванные сбить цены на цемент.

Кнут и пряник для инвестора

Откуда же Эрхард со товарищи нашли недостающие миллионы и миллиарды марок? Даже в тепличных немецких условиях, при практически полном отсутствии жулья и прочих коррупционеров, государству надо было раскошелиться. В 1949-м для постройки намеченных 130 тыс. социальных квартир необходимо было найти почти 1 млрд марок, в следующем, 1950-м, — почти 1,7 млрд. Общий объем инвестиций в жилищную программу за 1950–1962 годы впечатляет еще больше: он превысил 65 млрд тогдашних марок (или почти 2 трлн в марках на момент их обмена на евро). Неудивительно, что в поисках источников финансирования Эрхард применил методы, больше характерные для мобилизационного варианта экономики. По принятому в 1949 году закону срочной помощи владельцы земельных участков, не занятых под жилые дома, должны были выплатить в казну три процента от их Дешевые панельные многоэтажки, которые возводили в Западной Германии после Второй мировой, не пережили XX века: значительная часть их уже снесена, а оставшиеся прошли через серьезную реконструкцию стоимости. Хочешь не хочешь — приходилось превращать участок в стройплощадку.

Рядом с этим кнутом лежал и привлекательный для скаредных немцев пряник. Денежная реформа Эрхарда 1949 года была основана, как и у Сталина в 1947-м, на обмене старых денег на новые по курсу 10:1, но платежи по договорам аренды жилья, заключенным до реформы, пересчитывались по курсу 1:1, равно как и платежи по старым ипотечным кредитам, перечислявшиеся владельцами квартир кредитным институтам. Банки получали в конечном итоге лишь десятую часть от суммы взносов по погашению ипотеки, а 90 процентов переводилось ими в специальный государственный фонд, из которого осуществлялось субсидирование жилищного строительства. Идея заработала, за четыре года (1949–1952) кнут и пряник совместно принесли государству 6,8 млрд марок. 2,4 млрд были напрямую инвестированы в жилищное строительство, а 4,4 млрд пошли на компенсацию расходов бюджета, связанных с покрытием убытков от налоговых льгот застройщикам.

Дальше были новые пряники с кнутами. В том же 1949-м был создан государственный Орган жилищного кредитования (Kreditanstalt fur Wiederaufbau — KfW), оперировавший прибылями от реализации товаров, поставлявших в Германию по плану Маршалла, и прочих подобных программ. Через могущественный орган в итоге прокрутилось 3,18 млрд марок, предоставлявшихся инвесторам в виде кредитов под вполне комфортные 6,45 процента годовых.

Самым сладким пряником оказалось частное кредитование жилищного строительства. В первой половине 1950-х любые юридические или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на любой вид жилищного строительства, могли уже в текущем году списать сумму кредита из своих налоговых платежей. И тут не выдержали немецкие товарищи Бендеры: слишком лакомый кусочек можно было откусить. В результате в 1955-м после ряда скандалов с конторами типа «Рога и копыта» для юридических лиц эту лавочку прикрыли.

Кнут же все 1950-е годы работал исправно. Под угрозой штрафов подневольные частные банки были обязаны выдавать не менее половины кредитов исключительно под жилстрой, причем по ставке, не превышающей 4,5 процента годовых. Столь же подневольным страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40 процентов от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.

И наконец, власти добрались до кубышек экономных немцев. В любом банке страны бундесбюргер мог открыть специальный целевой вклад и деньги из него использовать только для инвестиций в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35 процентов суммы, но не больше 400 марок (тут экономило уже государство). Деньги потекли веселыми ручейками, добравшись в 1957-м до суммы в 7 млрд марок, что составило 59 процентов от общего объема инвестиций в жилстрой.

Но на этом сказка о бундесквартирах не закончилась. Власти ФРГ и дальше активно развивали государственные программы жилищного строительства. В 1958 году с подачи Эрхарда вышел второй закон о жилье, объявивший приоритетом частный домик с садом и участком. Социал-демократы, защитники интересов рабочего класса, возмутились: этак их обожаемый пролетарий окончательно превратится в сытого мещанина. И точно, превратился: отныне индивидуальное строительство получало на 10 процентов больше бюджетных средств, чем строительство многоквартирных домов. Параллельно правительство понижало планку доходов, позволявших заключать договоры на аренду социального жилья, стимулируя трудящихся вкладывать деньги в строительство собственных домов.

В почти неизменном виде германская система доступного домостроения просуществовала до падения Берлинской стены, а с 1990 года ее стали усиленно распространять на земли бывшей ГДР, и опять-таки успешно, хотя и не с тем эффектом, что во времена Эрхарда: по объему строительства жилья на душу населения ФРГ заняла первое место в Европе.

Всего же в эрхардовскую эпоху в Западной Германии на 1 тыс. человек было возведено 99 квартир. А массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы.

статья из журнала № 12 [22] Декабрь 2007